短期看金融，中期看土地，長期看人口，這是任澤平總結的，關於房價在不同時期的參考指標。因為是長期因素嘛，所以我也只重點關注金融和土地，把人口給忘了，但最近在一場論壇上聽大白提到，筆者才想起來要重新看看這個數據。不看不知道，一看嚇一跳，又跟我那“2020房價開始下跌論”，在時間上可能會驚人的吻合。1在我印象中，中國勞動力人口紅利消失（劉易斯拐點）引發大討論是在2010年，富士康員工在當年1-6月期間，連續發生12起員工跳樓事件。該事件後，深圳各大工廠紛紛給工人漲薪，而且是每年都得加，否則招不到人，後來，工廠從沿海發達城市搬遷至大陸城市，以及東南亞，就成為一種潮流和趨勢了。到2012年，人口紅利消失從數據上進一步得到佐證。2012年中國15-59歲的勞動年齡人口為9.37億人，比2011年末減少345萬人，這是多年增長後中國勞動人口首次下降。正是因為這個數據的轉折點到來，中國房地產市場在經過2009年、2010年暴漲後，2011年、2012年迎來調整，市場非常悲觀，專家們經常會拿這個數作為中國樓市泡沫要破滅，市場再也無法輝煌起來的根據，萬科甚至拋出房地產黃金時代結束，迎來白銀時代。同時會拿出日本和美國來加以證明，比如日本勞動力人口佔比1992年見頂，1991年房地產泡沫就已經開始破裂。美國勞動力人口佔比2006年見頂，2007年房價開始轉向。然而，2013、2014年市場雖然低迷，但除了少數幾個城市暴跌，大部分城市都跌的不多。到2014年，悲觀之聲再次浮起。因為另一個數據又似乎可以證明2015年就是中國房地產的大頂了。根據2010年全國人口普查數據，2010年我國購房適齡人口約為5.47億人。據此推算，2015年達到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。從城鎮人口看，2012年我國城鎮購房適齡人口為3.28億人，2016年約為3.35億峰值，之後加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3.14億、2.5億。當時的專家評論認為，從2015年左右起，中國購房適齡人口數量開始下降，房地產購買需求結構發生了重大改變，甚至出現結構性的購買力不足。不管是勞動力人口還是購房適齡人口，對於房地產需求而言，都不容樂觀。因此得出結論，2014年的房地產調控放鬆，也挽救不了中國樓市。但結果，大家都知道了，漲完一線漲二線，漲完二線漲三四線，今年連縣城也躲不過了，房企的業績爆髮式增長，對他們而言，不是白銀，也不是黃金，而是鑽石時代。所以過去關於人口拐點的問題逐漸被人遺忘。2我也忘了，但其實這個遠期因素，已經漸行漸近了。1986年-1990年，是人口出生的高峰期，1990年到達2621萬。這五年的總人口有12438萬人。通常，22歲本科畢業後工作5-10年，開始考慮買房。也就是1986加上27-32，相對應的是，2013-2018年為置業期。1987年出生的在2014-2019置業，1988的在2015-2020置業，1989的在2016-2021置業，1990年的在2017-2022置業。如果按1986-1990的這一批人，2013-2022年都是他們的置業高峰期。2013年、2014年其實置業需求很多，但是人為的調控壓抑了需求，所以調控放鬆後，加上本來就是需求高峰期，所以才會有2015-2017年的暴漲。但現在出現的新拐點是什麼呢，從1991年開始人口劇減，只有2008萬人，比1990年的人口減少了613萬，降低幅度達23.4%，接近四分之一了，簡直是斷崖式下降。理論上，1991年出生的人口，即從2018年開始，首次購房人群會開始減少。而且需要注意的是，在牛市爆發期，很多需求會提前釋放，因為看漲，會有很多跟風者，比如原計劃是畢業五年買房，畢業十年再換房，但因為大漲預期，擔心等幾年再也買不起了，於是哪怕剛畢業沒五年，首付沒攢夠，跟親戚朋友借錢也要買。一二三四線城市還有點區別，一般來說，在一線城市會有明顯的首次置業和改善置業，因為房價較高，剛需難以一次到位，第一次買房先上車，大部分都是兩房或者小三房，有了小孩，特別是現在流行二胎，買房三五年後再改善換大三房或者四房。而三四線，本身房價不高，大部分第一次置業，就會直接買大三房或四房，改善的需求量不如一線城市。所以2018-2022年的四年期間，還剩下多少需求，現在充滿著不確定性，房價會從哪一年開始下跌，沒人能準確預測，反正最遲到2022年之後，需求下降會非常明顯，我之前說過2020開始下跌，是基於多重因素疊加，具體原因以前文章都說過了就不重複了。只是沒想到，我們一直認為人口是影響房價的長期因素，現在已近在眼前。時間上非常吻合。除非人口還在持續流入的城市，比如深圳，這幾年每年流入的人口還有五六十萬，深圳人口平均年齡是32歲，80後居多，2015-2017年，1980-1985出生的人換房特別多，未來幾年，仍是1985-1990年出生的買房換房高峰期，特別是經過這幾年二三線也普漲後，比如廈門、杭州、武漢、成都、南京跟深圳的價差在縮小，很多人在準備入戶深圳買房，所以最近我開始擔心資金套現後重新迴流深圳購房，因此2018年，筆者覺得剛需和改善型需求在深圳可以上車了，短期投資依然不建議。其實市場的底跟你買房的底並不一定重合，個人能淘到低於市場價的筍盤就是抄到底了，比高峰期成交價跌了15%的都是筍盤。沒有人口流入支撐的大部分二三四五線城市，漲完這一波，就歇菜了，而且會迎來一個非常漫長的調整期。要知道人口從1990年開始逐年遞減，一直降到1999年，只有1149萬人了，跟1990年高峰期比，減少了1472萬人，而且這個遞減的過程長達十年。
90後人口斷崖式下降影響房價的長期因素就在眼前了！ - YouTube |
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| People & Blogs | Upload TimePublished on 21 Jan 2018 |
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